Договор о предоставлении частичной компенсации процентов в рамках государственной программы ипотеки, регламентирующий взаимоотношения участника программы, государства и банка, содержит большие риски для участников программы. Такой вывод сделали юристы, проанализировав текст документа, который попал в распоряжение портала 3Doma.ua.
В соответствии с условиями программы, стартовавшей в середине мая, государство берет обязательства компенсировать семьям-участникам банковскую ставку по кредиту на жилье, который выдается сроком до 15 лет, в размере 13% из 16% годовых. Насколько условия договора о предоставлении частичной компенсации процентов соответствуют обещаниям власти, прокомментировал юрист компании "ЛИГА:ЗАКОН" Александр Попов.
По мнению эксперта, договор содержит большие риски для участников программы. Основная проблема в том, что государство может в любой момент остановить выплату компенсации, и украинцы будут вынуждены самостоятельно гасить банковскую процентную ставку по кредиту в полном объеме.
Новая ипотечная программа – это фактически "реанимирование" аналогичного механизма государственной поддержки, который действовал в Украине в 2003-2008 годах. В 2009 году средств на компенсацию процентов для 18 тыс. семей-участников в Госбюджете не оказалось. Старую задолженность власти не могут погасить до сих пор.
По мнению Попова, ситуация может повториться: "Исходя из договора, самый главный риск – фактическое неполучение компенсации из-за невыделения бюджетных средств или непроведения Госказначейством расчетов. Пункт 4.5 договора (рис.5) прямо предусматривает, что за такую ситуацию распорядитель бюджетных средств (который обязан выплачивать компенсацию) не несет никакой ответственности. Закрепляется такая позиция и п. 2.1 договора (рис.1), который говорит об обязанности выплатить компенсацию только при условии фактического получения распорядителем бюджетных средств.
У заемщика же остается обязанность в полном объеме выплачивать платежи банку, независимо от реального получения компенсации (п. 3.2.10 договора, рис.4). В случае, если он задержит платежи более чем на 180 дней, выплата компенсации автоматически приостанавливается (п.2.6.1 договора, рис.2) и может быть возобновлена только после погашения задолженности перед банком и подписания дополнительного договора между заемщиком и распорядителем бюджетных средств (п.3.1.8 договора, рис.3). На урегулирование ситуации отводится 1 месяц с момента приостановления выплат, и если соглашение не будет достигнуто, договор о компенсации расторгается (п.3.1.9 договора, рис.3).
Таким образом, заемщик обязан платить банку при практически любых условиях, под страхом расторжения договора на компенсацию, в то время как выплата ему этой самой компенсации поставлена в зависимость от наличия соответствующей бюджетной статьи и реального выделения на нее денег.
На этом фоне уже мелочью выглядят: фактическое право распорядителя без каких-либо причин на месяц задерживать выплату компенсации, поскольку согласно п. 4.6 договора (рис.5) финансовые санкции к распорядителю могут быть применены только при задержке выплат более чем на месяц; жестко закрепленная обязанность заемщика не допускать наступления обстоятельств, которые могут быть основанием для предъявления банком требования о досрочном погашении кредита грозящая опять-таки расторжением договора о компенсации (п. 5.1 договора, рис.6)".
Отвечая на вопрос, насколько договор защищает интересы участника программы, Попов ответил: "Права участника в отношениях с банком и, особенно, застройщиком данным договором никак не защищаются (в принципе, это не задача данного договора, поэтому такую ситуацию нельзя рассматривать, как критически недостаток). Единственная гарантия в этой сфере – невозможность изменить условия кредитного договора без согласия распорядителя бюджетных средств. О проблемах в отношениях заемщик-распорядитель можно говорить долго. Самые существенные – выше. В целом же заемщик из всех участников процесса в данном случае защищен наименее".
В соответствии с этим договором право получения компенсации в течение срока кредита полностью подтверждается. "Формально (о реальности выше) право на получение компенсации сохраняется на весь срок действия соответствующего договора, который равняется сроку действия кредитного договора. В свою очередь кредитный договор, согласно п.5 Порядка удешевления стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, может заключаться на срок до 15 лет", - заявил эксперт.
При этом он отмечает, что право получения собственно самой квартиры договором никак не подтверждается: "Данный вопрос должен будет регулироваться договором между получателем компенсации и застройщиком, продающим ему квартиру или дом".
Рис.1
Рис.2
Рис.3
Рис.4
Рис.5
Рис.6
Чиновники, в свою очередь, уверяют – риски для участников программы будут нивелированы.
Ранее, за месяц до старта программы, представители власти отмечали, что одним из вариантов предоставления гарантий участникам программы может стать принятие изменений в Бюджетный кодекс, что позволит отнести расходы на компенсацию к, так называемым, "защищенным" статьям бюджета, и тогда эти средства будут выплачиваться регулярно в обязательном порядке, как, например, заработная плата.
Как заявил министр регионального развития, строительства и ЖКХ Анатолий Близнюк, по состоянию на 14 июня проект закона, который закрепит статью бюджета под государственную ипотеку, уже находился на рассмотрении Верховной Рады. "Ипотека будет работать столько, сколько предусмотрено законодательством - 15 лет и далее", - подчеркнул руководитель Минрегионстроя.
Как сообщал MIGnews.com.ua, по информсации СМИ, программа доступного жилья уже показала основные проблемы: сократилось число тех, кому обещают дешевую ипотеку, количество желающих вдвое превышает жилой фонд, клиенты не уверены, что компенсации государства не придется платить из собственного кармана.
В соответствии с условиями программы, стартовавшей в середине мая, государство берет обязательства компенсировать семьям-участникам банковскую ставку по кредиту на жилье, который выдается сроком до 15 лет, в размере 13% из 16% годовых. Насколько условия договора о предоставлении частичной компенсации процентов соответствуют обещаниям власти, прокомментировал юрист компании "ЛИГА:ЗАКОН" Александр Попов.
По мнению эксперта, договор содержит большие риски для участников программы. Основная проблема в том, что государство может в любой момент остановить выплату компенсации, и украинцы будут вынуждены самостоятельно гасить банковскую процентную ставку по кредиту в полном объеме.
Новая ипотечная программа – это фактически "реанимирование" аналогичного механизма государственной поддержки, который действовал в Украине в 2003-2008 годах. В 2009 году средств на компенсацию процентов для 18 тыс. семей-участников в Госбюджете не оказалось. Старую задолженность власти не могут погасить до сих пор.
По мнению Попова, ситуация может повториться: "Исходя из договора, самый главный риск – фактическое неполучение компенсации из-за невыделения бюджетных средств или непроведения Госказначейством расчетов. Пункт 4.5 договора (рис.5) прямо предусматривает, что за такую ситуацию распорядитель бюджетных средств (который обязан выплачивать компенсацию) не несет никакой ответственности. Закрепляется такая позиция и п. 2.1 договора (рис.1), который говорит об обязанности выплатить компенсацию только при условии фактического получения распорядителем бюджетных средств.
У заемщика же остается обязанность в полном объеме выплачивать платежи банку, независимо от реального получения компенсации (п. 3.2.10 договора, рис.4). В случае, если он задержит платежи более чем на 180 дней, выплата компенсации автоматически приостанавливается (п.2.6.1 договора, рис.2) и может быть возобновлена только после погашения задолженности перед банком и подписания дополнительного договора между заемщиком и распорядителем бюджетных средств (п.3.1.8 договора, рис.3). На урегулирование ситуации отводится 1 месяц с момента приостановления выплат, и если соглашение не будет достигнуто, договор о компенсации расторгается (п.3.1.9 договора, рис.3).
Таким образом, заемщик обязан платить банку при практически любых условиях, под страхом расторжения договора на компенсацию, в то время как выплата ему этой самой компенсации поставлена в зависимость от наличия соответствующей бюджетной статьи и реального выделения на нее денег.
На этом фоне уже мелочью выглядят: фактическое право распорядителя без каких-либо причин на месяц задерживать выплату компенсации, поскольку согласно п. 4.6 договора (рис.5) финансовые санкции к распорядителю могут быть применены только при задержке выплат более чем на месяц; жестко закрепленная обязанность заемщика не допускать наступления обстоятельств, которые могут быть основанием для предъявления банком требования о досрочном погашении кредита грозящая опять-таки расторжением договора о компенсации (п. 5.1 договора, рис.6)".
Отвечая на вопрос, насколько договор защищает интересы участника программы, Попов ответил: "Права участника в отношениях с банком и, особенно, застройщиком данным договором никак не защищаются (в принципе, это не задача данного договора, поэтому такую ситуацию нельзя рассматривать, как критически недостаток). Единственная гарантия в этой сфере – невозможность изменить условия кредитного договора без согласия распорядителя бюджетных средств. О проблемах в отношениях заемщик-распорядитель можно говорить долго. Самые существенные – выше. В целом же заемщик из всех участников процесса в данном случае защищен наименее".
В соответствии с этим договором право получения компенсации в течение срока кредита полностью подтверждается. "Формально (о реальности выше) право на получение компенсации сохраняется на весь срок действия соответствующего договора, который равняется сроку действия кредитного договора. В свою очередь кредитный договор, согласно п.5 Порядка удешевления стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, может заключаться на срок до 15 лет", - заявил эксперт.
При этом он отмечает, что право получения собственно самой квартиры договором никак не подтверждается: "Данный вопрос должен будет регулироваться договором между получателем компенсации и застройщиком, продающим ему квартиру или дом".
Рис.1
Рис.2
Рис.3
Рис.4
Рис.5
Рис.6
Чиновники, в свою очередь, уверяют – риски для участников программы будут нивелированы.
Ранее, за месяц до старта программы, представители власти отмечали, что одним из вариантов предоставления гарантий участникам программы может стать принятие изменений в Бюджетный кодекс, что позволит отнести расходы на компенсацию к, так называемым, "защищенным" статьям бюджета, и тогда эти средства будут выплачиваться регулярно в обязательном порядке, как, например, заработная плата.
Как заявил министр регионального развития, строительства и ЖКХ Анатолий Близнюк, по состоянию на 14 июня проект закона, который закрепит статью бюджета под государственную ипотеку, уже находился на рассмотрении Верховной Рады. "Ипотека будет работать столько, сколько предусмотрено законодательством - 15 лет и далее", - подчеркнул руководитель Минрегионстроя.
Как сообщал MIGnews.com.ua, по информсации СМИ, программа доступного жилья уже показала основные проблемы: сократилось число тех, кому обещают дешевую ипотеку, количество желающих вдвое превышает жилой фонд, клиенты не уверены, что компенсации государства не придется платить из собственного кармана.
