Некоторые разрешения на сделки с недвижимостью должны выдать органы опеки
Ребенок может быть собственником квартиры или ее части независимо от возраста. Однако продать такое жилье без соблюдения специальной процедуры нельзя. В 2026 году требования к сделкам с недвижимостью, принадлежащей детям или которой они пользуются, стали шире.
Об этом в комментарии РБК-Украина рассказала адвокат, партнер адвокатского объединения «AXIOS PARTNERS» Алена Радева.
Как ребенок может стать владельцем квартиры
Недвижимость может перейти ребенку по наследству, быть подарена, приобретена в результате приватизации или приобретена с оформлением права собственности на него. Возраст этому не мешает.
В то же время сама регистрация места проживания в квартире или фактическое проживание в ней не делают ребенка владельцем. Для получения права собственности необходимо предусмотренное законом основание и надлежащее оформление.
Радева отмечает, что возраст влияет на то, кто и как может заключать сделки по имуществу. Согласно статьям 31 и 32 Гражданского кодекса Украины, сделки от имени ребенка до 14 лет, кроме тех, которые он может совершать самостоятельно, заключают родители, усыновители или опекун.
Несовершеннолетние от 14 до 18 лет имеют более широкий объем гражданской дееспособности. Однако для сделок с недвижимостью закон предусматривает специальные требования, в частности о согласии законных представителей.
Можно ли продать квартиру, если у ребенка есть доля
Продать жилье, доля в котором принадлежит ребенку, можно только с соблюдением установленной законом процедуры. Адвокат отмечает, что родители не могут по своему усмотрению распоряжаться имуществом, принадлежащим ребенку.
Согласно статье 177 Семейного кодекса Украины, для определенных законом сделок по недвижимому имуществу малолетнего ребенка требуется разрешение органа опеки и попечительства.
Для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет часть вторая статьи 32 Гражданского кодекса Украины предусматривает нотариально удостоверенное согласие родителей или попечителя и разрешение органа опеки и попечительства на сделки, определенные частью второй статьи 177 Семейного кодекса Украины.
Такое разрешение не предоставляется автоматически только потому, что родители планируют приобрести другое жилье. Согласно части четвертой статьи 177 Семейного кодекса Украины, орган опеки и попечительства проводит проверку в течение одного месяца и разрешает только при условии гарантирования сохранения права ребенка на жилье.
Поэтому перед продажей нужно выяснить, какие имущественные и жилищные права имеет ребенок и как соглашение повлияет на его интересы.
Что изменилось в 2026 году
25 мая 2026 года вступил в силу закон от 25 марта 2026 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию порядка совершения сделок в интересах малолетних и несовершеннолетних лиц». Он усилил защиту прав детей при заключении сделок с недвижимостью.
Важное изменение состоит в том, что специальные требования распространяются не только на жилье, принадлежащее ребенку на праве собственности.
Согласно обновленной статье 177 Семейного кодекса Украины, родители или опекун малолетнего ребенка не могут без разрешения органа опеки и попечительства совершать определенные законом сделки относительно жилой недвижимости и/или земельного участка, на котором он расположен, если ребенок является собственником или пользователем соответствующего объекта. Для несовершеннолетних аналогичные требования предусмотрены статьей 32 Гражданского процессуального кодекса Украины.
В то же время закон устанавливает исключение: сделку, по которой ребенок безвозмездно приобретает имущество в собственность, в частности недвижимость, которой он пользуется, можно совершить без разрешения органа опеки и попечительства. Это исключение касается именно приобретения имущества и не отменяет специальных требований к его последующей продаже.
Радева заключает, что квартиру, совладельцем которой является ребенок, продать можно. Однако для этого нужно соблюсти установленную процедуру, получить необходимые разрешения и согласия, а также обеспечить защиту имущественных и жилищных прав ребенка.
Ранее РБК-Украина рассказывало, при каких условиях родителей могут лишить родительских прав и как происходит эта процедура. В частности, сама неуплата алиментов или отсутствие общения с ребенком не является автоматическим основанием для такого решения: суд должен установить предусмотренные законом основания, оценить доказательства и учесть интересы ребенка.
Также мы рассказывали, какие права и обязанности по отношению к ребенку имеют родители, не состоящие в официальном браке.
