Почему Украина осталась без социального жилья и как это изменить: результаты исследования

В Украине выявили системный кризис пространственного планирования. Как следствие, социального жилья — катастрофически не хватает.

Подробнее о ситуации с соцжильем в разных громадах, проблемах, выявленных специалистами, и советах, которые помогут их решить, — читайте в материале РБК-Украина ниже.

Какое социальное жилье может быть в Украине

О ситуации с социальным жильем в разных областях стало известно из результатов масштабного опроса органов местного самоуправления (ОМС), который провели совместно:

• Институт Жилья (Housing Institute);
• комитет Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства.

Результаты исследования представили на сессии «Децентрализация жилищной политики: интеграция социального жилья в городские планы» в рамках Первой ежегодной жилищной конференции (проведенной Группой Всемирного банка и Министерством развития громад, территорий и инфраструктуры в период с 3 по 5 ноября 2026 года).

Украинцам объяснили, что в целом социальное жилье можно условно разделить на:

• квартиры;
• комнаты в общежитиях;
• отдельные дома.

Сколько громад опросили в рамках исследования

Проведенное исследование касалось того, как громады учитывают потребность в социальном жилье при планировании своих территорий.

Участие в нем приняли 1006 громад:

• сельских;
• поселковых;
• городских.

Опрос проводился методом стандартизированной онлайн-анкеты среди представителей ОМС в октябре 2026 года.

То есть все показатели — зафиксированы по состоянию на 1 октября 2026 года.

Сколько единиц соцжилья имеют опрошенные громады

Исходя из результатов опроса, все 1006 опрошенных громад Украины имеют — совокупно — только 1922 единицы социального жилья (квартир, комнат в общежитиях или отдельных домов).

Итак, исследование выявило системный кризис пространственного планирования.

Уточняется, что соцжилье есть приблизительно только у каждой пятой громады.

В то время как 94,6% громад констатировали, что социальное жилье на землях коммунальной собственности — не предполагалось вообще.

Интеграция соцжилья в пространственное планирование громад (инфографика: facebook.com/Housing Institute)

Одна из ключевых проблем, выявленных исследователями

Одной из ключевых проблем авторы исследования называют нехватку актуальной градостроительной документации.

Только 8 громад имеют разработанные и утвержденные комплексные планы пространственного развития территорий.

Более половины громад — 51,5% — еще даже не приняли решение их разрабатывать.

В то время как 40,1% — такое решение приняли, но ищут средства.

Кроме того, почти не используются инструменты, которые могли бы гарантировать появление социального жилья в новой застройке:

• только 0,9% громад (9 громад) закрепляют в градостроительной документации требование к застройщикам или операторам социального жилья выделять долю площадей под социальное жилье;
• только 5 громад системно закладывают часть социального жилья в подробные планы территорий для новой застройки;
• около 80% громад годами предоставляли земли под коммерческую застройку, зафиксировав при этом абсолютный «нулевой баланс» социального жилья.

Социальное жилье в градостроительной документации громад (инфографика: facebook.com/Housing Institute)

При этом 29,4% громад планируют ввести инклюзивное зонирование — требование к застройщикам выделять долю площадей под социальное жилье.

Это, по оценке авторов исследования, свидетельствует о реальном запросе громад на такой инструмент.

Почему социального жилья в Украине не хватает

В исследовании говорится и о том, почему социального жилья — не хватает (фактически нет).

Первая причина — состояние самих громад.

Так, в тыловых громад годами продолжалась институциональная пассивность: жилищный фонд социального назначения просто не формировался.

На временно оккупированных территориях — громады физически не имеют доступа к имуществу и документам.

В зонах боевых действий — жилищный фонд в значительной степени уничтожен, так что его придется планировать заново.

Кроме того, у громад нет Концепций интегрированного развития — базового инструмента предварительного стратегического и пространственного анализа.

Без них невозможно обоснованно оценить потребности громады и перенести их в планировочные решения.

Согласно выводам исследователей, нехватка актуальной градостроительной документации:

• полностью делает невозможным закладывание пространственных гарантий для социального жилья;
• блокирует практическую реализацию новой государственной жилищной политики на местах.

Вторая причина — пробелы в законодательстве.

Речь о том, что действующее законодательство не имеет понятий:

• «градостроительная квота» — в качестве количественного инструмента (его не следует путать с паевым вкладом);
• «инклюзивное зонирование» — как пространственный инструмент (отдельной функциональной зоны для социального жилья и отдельного кода целевого назначения земельного участка).

Поэтому громады, которые пытаются требовать социальное жилье от застройщиков, действуют через меморандумы, инвестиционные договоры или решения сессий.

Но такие договоренности — имеют слабую юридическую силу и не защищают интересы громады в суде.

Отдельная проблема — земля.

Ведь участки коммунальной собственности под социальные проекты предоставляются со стандартным кодом «Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома».

Именно они наиболее уязвимы к бесконтрольной коммерциализации (без формального нарушения целевого назначения земли).

Третья причина — нехватка средств и специалистов.

Речь о том, что государственная субвенция на разработку комплексных планов, действовавшая в 2021 году, сейчас не предоставляется.

А архитекторов-градостроителей и пространственных планировщиков в органах местного самоуправления — катастрофически мало.

Ситуация с концепциями интегрированного развития территории и комплексными планами пространственного развития (инфографика: facebook.com/Housing Institute)

Как изменить ситуацию с социальным жильем

Глава комитета ВРУ по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк подчеркнула, что такая ситуация «должна стать важным уроком при разработке новой жилищной политики».

Ведь «за почти 20 лет действия действующего закона Украины «О жилищном фонде социального назначения» — результатом его реализации стало формирование только 1922 единиц социального жилья на всю страну».

«Наша ключевая задача не повторить ошибки прошлого, отойти от декларативных и популистских подходов и заложить действенные инструменты, способные обеспечить системное и устойчивое формирование социального жилья«, — констатировала нардеп.

Она уточнила, что речь идет прежде всего про:

• инструменты интеграции социального жилья в градостроительную документацию;
• нормативное закрепление принципа «социального микса»;
• внедрение механизмов кросс-субсидирования;
• создание предохранителей против пространственной сегрегации и формирования маргинализированных районов.

Директор Института Жилья Алина Москаленко добавила также, что «само по себе принятие в 2027 году ЗУ «О социальном жилье» как индикатора Ukraine Facility в его нынешней редакции не обеспечит создание новых жилых единиц даже в среднесрочной перспективе».

«Важно перейти от чисто законодательного к практическому измерению реформы и активизировать профессиональную работу по синхронизации градостроительного, земельного и жилищного законодательства», — объяснила эксперт.

То есть создать реальные предпосылки для формирования нового социального жилья можно только при условии «согласования этих нормативных рамок, закладывания действенных механизмов и стимулов и для громад, и для потенциальных операторов».

Четыре основных предложения от авторов исследования

Авторы проведенного исследования сформулировали также четыре предложения — что следует изменить для разрешения ситуации с социальным жильем в Украине.

Прежде всего, они предлагают закрепить инклюзивное зонирование в законе.

Речь идет о внесении в ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности» и государственные строительные нормы:

• инклюзивного зонирования — как обязательного элемента градостроительной документации;
• новой функциональной зоны (подзоны) «застройка социального и доступного жилья».

Синхронно с этим предлагается модернизировать Классификатор видов целевого назначения земельных участков и создать для таких объектов новый код.

Это обеспечит двойную защиту территорий:

• и пространственную (через функциональное зонирование);
• и земельную (по целевому назначению участка).

А также закрепит императивную норму о невозможности одностороннего изменения этого назначения в дальнейшем.

Другое предложение — утвердить единую методику градостроительных квот, ведь государственная методика расчета квот социального жилья в пределах зон инклюзивного зонирования позволит громадам устанавливать квоты без риска их отмены.

Также специалисты рекомендуют ограничить коммерческие функции в социальных проектах.

По их мнению, лимит в государственных строительных нормах не позволит коммерческой застройке поглощать социальные объекты.

Причем его соблюдение можно будет автоматически контролировать на этапе экспертизы проектной документации и выдачи разрешительных документов (через Единую государственную электронную систему в сфере строительства).

В заключение авторы исследования отмечают, что следует также поддержать громады средствами и кадрами.

Поэтому предлагается:

• рассмотреть финансирование или софинансирование разработки градостроительной документации;
• обеспечить повышение квалификации должностных лиц органов местного самоуправления.

Напомним, ранее мы рассказывали, что в Украине готовят закон о социальном жилье. Это — одно из условий выполнения международной программы Ukraine Facility.

Кроме того, мы объясняли, как Верховная Рада меняет правила ипотеки на жилье для ВПЛ.

Читайте также, какие ловушки «єВідновлення» оставляют людей без жилья.